净负债率199%，北京公司裁员，富力地产A股IPO终止审查

　　努力了13年，老牌粤系房企富力地产回归A股上市的计划终究还是失败了。

　　近日，在最新一期证监会的公告中，富力地产的名字已经从上交所主板首次公开发行股票企业名单中抹去，“终止审查”决定时间为7月9日。而此前，它还排在上交所申请情况表的第四位，紧随大连万达商业地产之后。

　　自从富力三年前收购了万达酒店的资产包后，经营情况一路下滑，负债率的升高使其回归A股之路变得困难重重。

　　2017年，在被誉为“世纪收购”的签约仪式上，万达董事长王健林“壮士断腕”出让自家酒店生意。富力集团董事长李思廉两次调价，最终以189.55亿元买下了王健林73间酒店和1个写字楼项目。因此获得了“全球最大的豪华酒店业主”的名头。

　　然而，借钱买来的资产，并未给富力带来很好的利润。据媒体报道，2019年，其酒店业务净亏损同比上升119.62%至10.08亿元。财报显示，2019年公司全年实现权益销售额1382亿元，相比2018年的1311亿元，同比增长仅有5%，未完成销售目标。

　　对于酒店业务的亏损，李思廉曾有过解释：“酒店这个行业是看现金流的，每年都有折旧，折旧会容易产生亏损，这也是正常的。”

　　在拿下万达资产包后，富力一直寻求融资，以增加资金流入。亿翰智库分析指出，2019年虽然短期债务压力最终在融资后得到缓解，但受此影响，公司净负债率升至199%，上升14.8个百分点。 “除此之外，2019年公司权益销售额同比增速放缓至5%，土地储备规模基本与2018年持平，营业收入达到908.1亿元，同比增长18% ，但难掩利润率下滑趋势。”

　　一位熟悉富力的房企人士告诉AI财经社，自从2011年开始转型发力商业地产，富力一直在资金上承受较大压力。“你看它每年的销售排名都在后退，吃掉万达酒店，仅仅是压倒富力的最后一颗稻草。”

　　在该人士看来，现在的富力不该想着怎么去资本市场上找钱，而是应该多想想如何提升自己的业务水平。“不妨看看富力操盘的北京延庆樾熙府项目，已开盘多天了，网签数量非常少。”

　　一位常年观察北京楼市的业内人士指出，富力的症结在于，住宅产品做得不够优秀，无法实现快速的销售溢价、销售回款。而没有现金流做支撑，则难以让酒店这样的持有型物业盈利。

　　据雪贝财经消息，除酒店资产带来的资金重压之外，富力重金押注的海南以及海外市场营收也都出现了断崖式下滑。于此带来的资金链压力，使得富力在2020年上半年不得不退出郑州等多个北方城市。

　　从2019年下半年开始，北京富力公司陆续传出裁员消息。一位离职员工告诉AI财经社，富力的管理机构比较臃肿，在内部，裁员通常被叫做组织结构优化，采取底薪减少，增加考核的办法，考核不过者随时淘汰掉。“这个行业就是这样，疯狂的时候，招兵买马;不好的时候一点情面都不留。”

　　而今年，裁员仍在进行。一位接近富力的房企人士称，富力现在支付工程款很慢，销售回款也慢。3、4月份开始，富力北京分公司针对基层员工进行优化，中层干部尚未波及。

　　尽管今年以来，受疫情影响，所有房企的销售普遍承压，但富力的日子似乎更不好过。财报显示，2020年上半年，富力地产累计实现合同销售金额510.6亿元，同比下降15.2%，6月份实现合同销售金额145.1亿元，同比下降9.07%。

　　除了销售压力外，富力的债务也让其迫切等待融资。昔日，作为”华南五虎“的老大，富力在最鼎盛的时期，中国恒大、碧桂园还只是它身后的“小弟”，而今年以来，富力地产股价累计下跌超过30%，掉出行业一线梯队，富力似乎到了“积重难返”的时间节点。

　　2018年两会期间，恒大集团董事局主席许家印(左)与富力地产总裁张力(右)参加政协小组讨论a。

　　2007年，富力看中A股市场的高估值，在此后的13年间，曾5次启动A股IPO计划。虽然如今国内资本市场已确认其无法上市，但在乐观的投资人看来，国内IPO被终止，或许是因为富力的H股全流通将得到获批，无须回归A股也能解决公司的融资难题。

　　所谓H股全流通，即指H股公司的境内未上市股份(包括境外上市前境内股东持有的未上市内资股、境外上市后在境内增发的未上市内资股以及外资股东持有的未上市股份)到香港联交所上市流通。

　　今年3月10日，广州富力地产股份有限公司发布公告称，公司于当日收到中国证监会就有关公司提交的关于实施H股全流通的申请的正式受理函件。富力地产申请全部已发行的约22.07亿股内资股股份转换为H股并在联交所上市。

　　2019年11月，中国证监会宣布全面推开H股“全流通”改革。当时，瑞信发文称，富力地产执行上较同行差，部分原因是来自其H股结构。港交所首席经济学家巴曙松认为，H股全流通会显著增加境内上市企业融资便利度，降低企业融资成本，有助于提升公司治理和投资价值，为港股市场带来新的流动性。

　　然而富力申请H股全流通能不能通过?通过之后又能不能真正救下富力?一切尚未可知。仅从今年7月2日，惠誉从负债角度将富力地产的评级从BB-下调至B+可看出：对富力来说，在当前严峻的行业形势下，调整负债结构，保持企业稳健，是其需要长期警惕的风险。

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