“330”，一个注册公司买公寓的事

　　2017年3月30日，《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》一出，让广州的一手公寓市场进入了寒冬，这一政策也被称为“3.30政策”。

　　“3.30政策”中规定了公寓仅可卖给法人单位，禁售给个人。这让购买群体大大缩小，个人注册公司购买公寓需要面临较高的公司运营成本以及未来转让税费等问题。

　　所谓上有政策，下有对策。广州“330”政策发布实施，在当时不少的房产中介为了销售公寓产品帮客户们出了主意，注册公司以公司名义购买公寓。

　　“一手公寓不让卖给个人了，价格肯定跌。注册个公司，用公司进去抄个底，政策后再杀出来转手卖，妥妥的大赚!”

　　毕竟，注册一家公司，也才几千元左右的费用。是不是看起来很简单?公寓可以这样“炒”?

　　*以上费用仅供参考

　　公司和个人购买商服类物业的区别在哪里呢?其中税费是大问题：公司名下的房产，每年需缴纳：

　　1.房产税(按每年房产原值×70%×1.2%);

　　2.若房产出租，则按房产租金收入计算缴纳房产税，税率为12%;

　　3.土地使用税，按土地级次缴纳，每平方米年税额在3-27元之间，按年缴纳;

　　4.转让时，要缴纳企业所得税、增值税及土地增值税，与个人拥有物业相比，企业所得税25%的税率要比个人的20%要高。

　　同时，不要忘记：当初以公司名义购买公寓，缴纳的税费会比个人多，其中，契税虽然与个人购买一样，但不能享受减半优惠，需要按3%缴纳。

　　假设100万买入一套公寓，2年后150万卖出，那么公司名义购买的公寓，需要多付出19万多的税费。

　　*关于税费计算，仅供参考，以实际征收为准

　　其次，是公司的维护费用。虽说你注册公司只是为了购买公寓，但是在你持有房产期间，你也需要维持公司的运营。不然，公司破产，房产也会纳入清算范围。假设持有5年，那么还需要承担以下维护费用：

　　公司公寓在转手的时候除了需要缴纳增值税及其附加、企业所得税外，还需要缴纳土地增值税等。

　　企业所得税：

　　其中企业所得税税率为25%，比个人所得税20%的税率要高。

　　企业所得税=(卖出价-房产原值-合理费用(忽略这部分))×25%=500000×25%=12.5万个人所得税=10万

　　土地增值税

　　如果按照两年后房产价格涨到了150万，即增值了50万来算的话：

　　土地增值税=500000*30%=150000，即多缴纳需要15万的土地增值税。不过土地增值税这部分的比例可以用折旧(每年可折旧登记价的5%)、装修成本冲抵(装修费最高不超过登记价20%)、物业费成本冲抵。

　　总的对比来看，假设100万的房产，2年后150万转手，几乎需要多付19万的费用：

　　网上有数据称，广州从2017年“330”新政宣布商服类物业禁售个人到2018年12月20日“解禁”，期间广州全市共有约2.5万套公寓成交。

　　有该批公寓业主表示：2018年年底商服物业恢复可售个人后，他们一直去争取在330之后，该政策之前购房的业主再次出售时也可以转售个人，而不是无限循环下去。当时以公司名义购买的，以后转售的对象也只能是公司。

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